2017中國樓市十大關(guān)鍵詞
發(fā)布時間：2017/12/29 17:54:29 瀏覽次數(shù)：10008 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
2017年，有人總結(jié)這一年為銷售“大年”，也有人說它是住房租賃“元年”，還有說它是中國樓市的“降溫”之年。這一年，中國樓市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的程度史無前例。而年內(nèi)超過250余次調(diào)控的背后，是對房地產(chǎn)行業(yè)格局的重構(gòu)與住房制度變革。
按照慣例，我們一起盤點2017，為您梳理了以下10個關(guān)鍵詞，帶您一起回顧中國樓市這不平凡的一年。
1、房住不炒
“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念2016年底在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中首次被提出。今年從“兩會”到“十九大”，高層會議多次重申這一定位，始終強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性。“房住不炒”預(yù)示著政府目前對樓市發(fā)展把控的方向，表明政策取向?qū)⒊^續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進(jìn)；未來中長期，樓市不再向炒房客敞開大門。
而深化住房制度改革，需要緊扣“房住不炒”定位，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，今年的會議則表述為要“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴晟拼龠M(jìn)”，表明“房地產(chǎn)長效機(jī)制”已經(jīng)由理論層面進(jìn)入到了實踐層面。值得注意的是，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)需要多方長期努力。如何平衡各個市場主體，是未來長效機(jī)制能否真正落地的重點所在。
2、住房租賃
最近1年多時間里，全國有超過12個省份逾50個城市，出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。此外，今年7月住建部會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，年底結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議更是把發(fā)展住房租賃市場提升到了一個新的高度。
隨著政策的利好，住房租賃市場成為投資的新風(fēng)口。一些標(biāo)桿房企不斷加碼長租公寓及其相業(yè)務(wù)布局，除萬科以外，碧桂園、龍湖等大型房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛入局。據(jù)不完全統(tǒng)計，迄今為止，國內(nèi)排名前30位的房地產(chǎn)商，1/3以上已通過不同形式布局長租公寓。此外，大量獨立品牌的創(chuàng)業(yè)項目也不甘示弱，做好了深耕這一板塊業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備。還有以阿里為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭宣布參與地方租賃平臺建設(shè)，還有一些大型金融企業(yè)或相關(guān)支付平臺與房企或地方職能部門簽署合作協(xié)議，提供金融支持并加速租賃市場發(fā)展。土地市場方面，包括北京、上海等一些城市在推進(jìn)“租售并舉”的住房體系上先行一步，加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，從增量土地市場出發(fā)增加租賃土地供應(yīng)。未來包括土地供給、市場監(jiān)管在內(nèi)的房地產(chǎn)政策，還將進(jìn)一步向租賃市場傾斜。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告指出，預(yù)計未來10年將是我國租賃市場快速發(fā)展的階段。據(jù)其測算，到2027年全國城鎮(zhèn)租賃市場租金收入將達(dá)到3.9萬億元。由此可見，不管是政策層面，還是投資方向，“住房租賃”都將成為2018年的熱點詞。
3、限
今年以來，中國樓市可謂迎來史上最為密集的調(diào)控年。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月13日，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門（縣級以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。
今年的樓市調(diào)控從范圍、手段和頻率上來看，確實與以往相比力度空前。調(diào)控政策除了以往的“限購、限貸、限價”以外，更是新增了“限售、限商”內(nèi)容。至此，全國樓市開啟了“五限時代”。其中，“限商”作為本次調(diào)控新內(nèi)容，今年3月北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場，提出商辦類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，全面叫停“商改住”。隨后，廣州、上海、深圳等熱點城市跟進(jìn)。按照上述政策，不僅限制了個人對商辦類物業(yè)的購買和轉(zhuǎn)讓，也對該類物業(yè)審批建設(shè)提出要求。
“限售”作為今年房地產(chǎn)調(diào)控的另一新標(biāo)簽，使用范圍更廣。限售政策最早現(xiàn)于北京的“3·17”新政，政策規(guī)定企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。此后，廈門于3月發(fā)布通知規(guī)定新購買住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廣州“3·30”新政也同樣提出了新購住房滿兩年方可轉(zhuǎn)讓的要求。此后，不少房地產(chǎn)熱點城市陸續(xù)跟進(jìn)。珠三角地區(qū)的珠海、惠州、東莞等地同樣頒布限售令。到了9月下旬，包括石家莊、長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、桂林的多個城市開啟限售。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，截至目前，國內(nèi)已有46個城市相繼落地限售令。
4、收并購
隨著行業(yè)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行一場前所未有的大洗牌。在這其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購重組也日趨激烈，從今年各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌情況來看，房地產(chǎn)類標(biāo)的物明顯增多。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創(chuàng)中國、泰禾、陽光城等為代表的房企轉(zhuǎn)而選擇并購。在這其中最典型的案例當(dāng)屬今年7月萬達(dá)作價631億元，將旗下的文旅和酒店項目售予融創(chuàng)、富力。這場合作規(guī)模之大、影響力之強(qiáng)的收購也是有史以來房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模最大的并購交易，被稱為“世紀(jì)交易”。同樣大手筆的還有萬科，今年6月底，萬科在公開拍賣中以551億元拿下廣信資產(chǎn)包。7月，萬科又聯(lián)合其他財團(tuán)以116億美元(約790億人民幣)收購了新加坡上市公司物流巨頭普洛斯。9月，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，以31.79億元收購沃得寶華100%股權(quán)。同樣，近年來被貼上并購標(biāo)簽的還有陽光城。年報顯示，2016年陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5％來自并購。進(jìn)入2017年，陽光城進(jìn)一步加大并購力度，先后收購佛山禪城區(qū)綠島湖壹號項目、上海靜安寺商圈君御豪庭項目、北京密云區(qū)君山別墅項目等優(yōu)質(zhì)資源。后續(xù)，陽光城又收購了武漢中華城項目、成都半山艾馬仕等項目。
據(jù)統(tǒng)計，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合是目前并購的主流，在地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和儲地戰(zhàn)爭中，為降低成本、控制風(fēng)險，大多房企更傾向于在存量市場進(jìn)行收并購。隨著市場集中度的進(jìn)一步提升，“以大吃小”仍將是未來并購市場的主流。
5、千億
盡管今年以來政策調(diào)控持續(xù)收緊，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說仍然是個“大年”。據(jù)公開信息顯示，今年前11個月碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約5342.7億元，中國恒大前11個月銷售額達(dá)4704億元，萬科前11個月銷售4676.5億元。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份全國商品房銷售額115481億元，增長12.7%。從目前情況來看，中國房地產(chǎn)市場銷量再創(chuàng)新高沒有任何懸念，房企三巨頭均有望在今年進(jìn)入5000億時代。
此外，根據(jù)克而瑞研究中心此前發(fā)布的《2017年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，截至今年11月底千億房企已達(dá)14家。而2016年全年達(dá)到千億銷售金額的房企為12家。臨近年末，仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)具備沖擊千億的可能，2018年，沖擊千億更將成為眾多追求規(guī)模的大中型房企的不二選擇。
6、共有產(chǎn)權(quán)
今年以來，北京公布的共有產(chǎn)權(quán)房政策在社會上引起不小的影響。9月30日，北京共有產(chǎn)權(quán)房政策正式實施，方案同時明確今后5年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。事實上，北京試點共有產(chǎn)權(quán)住房并非個例，上海曾在幾年前展開過試點。據(jù)住建部今年9月14日公布的信息，截至2016年底，上海已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬套，并明確了下一步發(fā)展的目標(biāo)。此外，煙臺市住建局12月召開新聞發(fā)布會稱，將在山東省內(nèi)地級市中率先推出首批1476套共有產(chǎn)權(quán)住房。
今年9月，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗。
7、去杠桿
長期來看，去杠桿是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的重要抓手，也是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的重要工具之一，中國金融去杠桿的工作也在持續(xù)推進(jìn)。從住房方面來看，居民高杠桿購房的局面并未實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，住戶部門中長期貸款占新增貸款比重長期高位運行。這也側(cè)面印證居民貸款很大一部分還是用于購房消費，房地產(chǎn)市場仍是銀行信貸資金重要出口。
在加強(qiáng)金融監(jiān)管的大背景下，房地產(chǎn)市場去杠桿正加快推進(jìn)。首付貸成為重點監(jiān)管對象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展自查工作，重點檢查“消費貸“、”經(jīng)營貸“、”房抵貸“等資金流向，各地全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸。與此同時，熱點一二線城市相繼上調(diào)房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有不同比例的上浮。
8、房地產(chǎn)稅
近年來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題一直備受關(guān)注。從年初兩會前后，各界探討房地產(chǎn)稅出臺時間表，到年末的高層官員發(fā)聲房地產(chǎn)稅改革，房地產(chǎn)稅這個關(guān)鍵詞在2017年始終在刷存在感。
對于房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的房地產(chǎn)稅將如何改革？財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》一書中的《加快建立現(xiàn)代財政制度》文中指出，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，這算是明確了未來房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，即“評估值”。據(jù)了解，這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，但目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒有透露。人民日報近日發(fā)文稱，房地產(chǎn)稅立法，需要“七步走”。目前，房地產(chǎn)稅立法走到了哪一步？答案是：正處在第一步起草階段，倉促出臺的可能很小。由此可見，未來“房地產(chǎn)稅”這個關(guān)鍵詞仍將會占據(jù)各大媒體頭條的位置。
9、房價
全國房價普漲的情況在今年被打破了，房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策也讓全國房價呈現(xiàn)出了不同走勢。其中一些熱點城市房價在3月份相繼出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策后便開始止?jié)q，進(jìn)入下半年，上述城市房價則紛紛進(jìn)入下降通道。尤其是在二手房領(lǐng)域，據(jù)粗略統(tǒng)計，北京、深圳等區(qū)域的房價跌幅甚至超過20%。截至11月底，北京二手房價格跌幅更是連續(xù)7個月領(lǐng)跌全國。而新房方面，則受到政府限令限價影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)。
與熱點城市相比，絕大多數(shù)三四線城市在去庫存政策的引領(lǐng)下，年內(nèi)房價持續(xù)飄紅。不過，值得注意的是，隨著去庫存目標(biāo)的基本完成，全國商品房庫存量已降至3年前水平，這些區(qū)域的房價漲幅開始放緩。
10、特色小鎮(zhèn)
作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。和西方國家相比，我國特色小鎮(zhèn)的建設(shè)相對較晚。2014年10月，浙江提出“特色小鎮(zhèn)”概念。此后三年，作為新型城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要突破口,特色小鎮(zhèn)建設(shè)的熱潮席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)。截至目前，住建部已公布兩批共403個特色小鎮(zhèn)。
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)大背景下，特色小鎮(zhèn)作為經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的樣板試驗田，被視為破解經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展新動能轉(zhuǎn)換問題的重要路徑，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型的新方向。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、恒大、萬達(dá)、碧桂園、保利、綠地、富力、華夏幸福、華僑城、時代、奧園、雅居樂等至少12家房企均已參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)。然而在推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的過程中，小鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)化、特色小鎮(zhèn)不特色等問題也逐漸凸顯?；诖耍〗ú康人牟课?2月聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，并提出“堅持產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)，防止千鎮(zhèn)一面和房地產(chǎn)化”。
